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Contrazioni immobiliari

oltre il tetto

La Banca d’Italia nel suo periodico Rapporto sulla Stabilità Finanziaria ha fatto una interessante digressione sul settore immobiliare:

“Le prospettive del ciclo immobiliare in Italia rimangono incerte, mentre prosegue la discesa dei prezzi delle abitazioni, in atto dalla fine del 2011. Nei prossimi mesi proseguirebbe la fase di debolezza del mercato, pur con qualche segnale di attenuazione. Le attese degli agenti immobiliari prefigurano una nuova flessione dei prezzi nel trimestre in corso”

I prezzi degli immobili sono una componente importante del ciclo economico, oltre a contribuire al calcolo del coefficiente di inflazione, al momento così stretto da farci temere nuovi problemi sulla gestibilità del debito. Sui mercati esistono degli strumenti -non molto conosciuti, per la verità- che permettono di investire sul settore: sono i fondi immobiliari chiusi.

Si tratta di fondi con una quantità predeterminata di quote –chiusi, per l’appunto- e che per questo vengono scambiati sul mercato secondo normali incontri fra domanda e offerta. Questo porta ad avere, per ciascuno di questi fondi, una doppia valorizzazione:

  1. quella realizzata dall’incontro tra domanda e offerta sul mercato
  2. quella stimata da perizie tecniche periodiche che valutano il valore degli immobili di ciascun fondo

Tra queste due valorizzazioni esistono scostamenti molto rilevanti, dovuti all’inefficienza di mercato di strumenti poco conosciuti e poco scambiati, oltre al fatto che gli operatori giudicano con evidente sospetto le stime dei periti. Tuttavia esistono situazioni in cui lo “sconto” rispetto al valore delle perizie acquistando sul mercato è davvero ingente, ai limiti dell’ingiustificabile, nell’ordine del 50%.

La cosa non è di poco conto, perché i fondi chiusi hanno una scadenza. Per alcuni di questi si tratta anche di scadenze piuttosto vicine. Questo significa che il fondo dovrà vendere gli immobili che possiede e liquidare i titolari delle quote. Facile immaginare che -se da un lato queste vendite deprimeranno il mercato immobiliare- per quanto si possa svendere possa esserci un potenziale più che buon guadagno per chi compra oggi con lo “sconto” di cui sopra. Infatti, dice Bankitalia:

Nel comparto non residenziale le quotazioni potrebbero risentire negativamente dello smobilizzo, concentrato in tempi ristretti, degli attivi dei 16 fondi immobiliari al dettaglio in scadenza entro dicembre 2016. Gli investitori esteri mostrano un crescente interesse ad acquisire, attraverso il lancio di OPA (offerte pubbliche di acquisto), quote di alcuni fondi in scadenza, resi attraenti da un patrimonio netto il cui valore eccede la corrispondente capitalizzazione al prezzo di mercato.”

In effetti il Fondo “Unicredit Immobiliare uno” è stato oggetto di offerta pubblica ed il valore delle sue quote è salito rapidamente, accendendo l’attenzione degli investitori sugli altri fondi di questo genere. Ma attenzione, sempre Bankitalia:

Per minimizzare i rischi di pressioni al ribasso sui prezzi degli immobili, è attualmente all’esame del Governo una proposta di intervento normativo volta a consentire una più graduale liquidazione delle attività dei fondi. Data la sua funzione anticiclica, tale manovra avrebbe natura macroprudenziale

Non pensiate che le regole scritte su un contratto di uno strumento finanziario siano diverse dalle Leggi, in questo paese. Tutto è scritto con la penna cancellabile. Se comprate le quote di un fondo che scade fra tre anni, prendendovi i rischi di un investimento finanziario e valutando che alla scadenza potreste avere una buona rivalutazione ecco che per ragioni “macroprudenziali” le norme vengono cambiate ed il vostro investimento a tre anni viene obtorto collo allungato non si sa bene per quanto.

Fossi un investitore estero quel “crescente interesse” di cui sopra rifletterei meglio dove andare a rivolgerlo.

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Pubblicato da L'Alieno Gentile

Precedentemente conosciuto con il nickname Bimbo Alieno, L'Alieno Gentile è un operatore finanziario dal 1998; ha collaborato con diverse banche italiane ed estere. Contributor OCSE nel 2012, ancora oggi gestisce attivamente patrimoni finanziari

Una risposta a “Contrazioni immobiliari”

  1. Lo scostamento é anche dovuto al fatto che é un prodotto illiquido con scambi ridotti; una volta provai a comprare delle quote di un fondo, ma per tutto un mese non ci furono scambi e rinunciai.

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