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UK: piccole bolle crescono

La Bank of England ha pubblicato il suo ultimo Financial Stability Report la settimana scorsa, e per la prima volta attivato nuove misure di controllo del mercato immobiliare, volte a fermare un crescente surriscaldamento dei prezzi.

La preoccupazione del Financial Policy Committee – la commissione dedicata al controllo della stabilità finanziaria, è che i consumatori Britannici si stiano indebitando troppo, e che non possano sostenere un rialzo dei tassi.

L’economia UK  sta avendo una ripresa molto rapida. Il PIL è cresciuto dello 0.8% nel primo trimestre e di questo passo raggiungerà il +3% nel 2014.  Ma il Governatore Mark Carney nel suo ultimo discorso a Mansion House ha ammonito: l’economia soffre anche di forti sbilanci esterni ed interni. Tra gli sbilanci esterni c’è il deficit, ancora al -5.8% e vicino ad esempio a quello della Spagna.

Tra gli sbilanci interni, più pericolosi, c’è l’ elevato indebitamento dei consumatori. A differenza dei consumatori americani, infatti, quelli Britannici non hanno ristrutturato i loro mutui durante la crisi, e il tasso d’indebitamento è rimasto alto negli ultimi 5 anni. Sebbene il debito publico governativo sia basso in Gran Bretagna, se a questo aggiungiamo il debito dei privati e delle banche (mutui), il totale è tra i più alti del mondo, secondo solo a Giappone e Irlanda tra i paesi sviluppati.UK total debt

La preoccupazione è che la ripresa economica si basi troppo su un aumento del debito, sostenuto dalla politica monetaria espansiva della Bank of England, e che quindi la crescita sia vulnerabile ad un rialzo dei tassi.

Con disoccupazione in calo e inflazione in aumento, la BoE si sta già preparando ad alzare i tassi, probabilmente nel primo trimestre 2015. Questo vuol dire che il costo dei mutui salirà, dallo 0.5% che abbiamo oggi – il minimo Bank Rate nella storia dei 320 anni della Bank of England.

Per preparare il terreno, Mark Carney ha avvertito più volte il pubblico inglese che i tassi d’interesse saliranno presto, e la settimana scorsa la BoE ha introdotto varie misure prudenziali sui mutui: un limite massimo di erogazione del 15% per mutui che sono maggiori di 4.5x il reddito, e un test per assicurarsi che i consumatori possano pagare, anche se i tassi salgono del 3%.

Tutto questo è però insufficiente, in quanto questi limiti sono in gran parte al di sopra di quanto già fatto dalle banche stesse – in altre parole, non toccano le erogazioni correnti.

Facciamo un po’ di numeri: circa il 20% dei mutui in Gran Bretagna è oltre 4 volte il reddito, come si legge nel Financial Stability Report. Con il bank rate allo 0.5%, i mutui costano intorno al 3% annuo, a seconda dello spread applicato dalle banche. Se i tassi si alzassero fino al 2.5%, comunque al di sotto della media storica dall’esistenza della Bank of England (3-3.5%), allora i mutui potrebbero aumentare fino al 5%: quasi un raddoppio dei costi.

I segni di bolla ci sono tutti: Foxtons, l’agente immobiliare di Londra, si è quotato in borsa l’anno scorso, a più di 1,2 mld$ – come aveva già fatto nel 2007 (per poi crollare durante la crisi). Zoopla, un motore di ricerca immobiliare si è quotato a 1,6 mld$ – come la capitalizzazione di una banca di medie dimensioni. Il suo CEO, ovviamente, dice che la bolla immobiliare non esiste. Infine sono ritornati gli structured property derivatives – derivati con cui chi non ha casa può scommettere (speculare) su rialzi del mercato.

La situazione è particolarmente grave a Londra, dove i prezzi sono già molto sopra il picco del 2007. Perché hanno recuperato così velocemente? Gli esperti delle agenzie immobiliari come Savills parlano di mancanza di offerta.

La verità  è che l’offerta c’è – ma le case di Londra vengono comprate in gran parte per motivi speculativi, spesso da investitori d’oltre oceano. Il Financial Times per esempio scrive che molti dei compratori sono basati a Singapore. Questi ultimi sono responsabili di più del 50% degli acquisti di nuove costruzioni.

Spesso, gli investitori esteri non vengono a vivere in UK – a volte non visitano nemmeno le case che stanno comprando – e certamente non contribuiscono alla ripresa economica. La popolazione di Kensington, Fulham e Chelsea per esempio è diminuita negli ultimi 10 anni, proprio per la presenza di case vuote, non affittate e di proprieta’ di investitori esteri (pag. 4). London vs UK prices

E’ sostenibile tutto questo? Il vero motivo d’attrazione per gli investitori esteri non sono i rendimenti sugli affitti a Londra (nel centro circa il 2.5% lordo), ma le tasse, che sono basse o quasi inesistenti. Dopo la Svizzera, la Gran Bretagna è infatti il secondo centro finanziario offshore, come scrive l’Economist, e sulla casa i landlord (proprietari) pagano poco più dello 0.1% all’anno – molto meno dell’ IMU/ICI o delle imposte di altri paesi EU.

Economist - offshore finance
E’ quindi molto comodo parcheggiare i propri capitali nel centro di Londra, soprattutto in tempi di crisi. Ma con la ripresa economica globale e l’aumento dell’ inflazione, il mercato immobiliare Londinese e Britannico si scontreranno contro due dure realtà: tassi d’interesse in aumento e il bisogno crescente da parte del governo di aumentare le imposte, per ridurre l’elevato deficit fiscale. E non c’e’ bersaglio piu’ facile, politicamente, se non tassare le mansions (case di lusso) o gli stranieri.

Gli investitori stranieri sono gia’ preocupati dalle imposte, come scrive il Financial Times. Senza domanda estera e con tassi in rialzo, il mercato immobiliare Inglese potrebbe ben presto iniziare a perdere colpi.

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Pubblicato da Alberto Gallo

Partner in Algebris Investments e gestore del fondo Algebris Macro Credit. Le grandi idee possono cambiare il mondo.

Una risposta a “UK: piccole bolle crescono”

  1. Per capire – alias, ad occhi veloci, “di falco” – l’ambaradan, basta osservare la chart:

    ►Housing is central to UK private balance sheets◄

    che trovaTe in

    http://www.bankofengland.co.uk/publications/Documents/fsr/2014/fsr35sec5.pdf

    e poi pagine 56►57.

    Mediamente, il prezzo delle case – q-u-o-t-i-d-i-a-n-a-m-e-n-t-e – aumenta nel range £600-£700.

    Sì! QUOTIDIANAMENTE, IN STERLINE.

    Ma le “sorprese” non finiscono mai; for “US”!

    …❝ With the exception of a few markets, mostly in Asia Pacific, there is not a sufficient volume of new construction to meet demand. As such, market rents for prime properties are expected to continue rising, which, coupled with the higher cost of operating office buildings, will push up occupancy costs in most markets in the coming months. ❞…

    CBRE (R. Torto, C. Mirman – Group, Inc.), [Global research and consulting, Q1-2014] – “London remains World’s most expensive office market” – June 19, 2014

    http://www.cbre.com/EN/aboutus/MediaCentre/2014/Pages/London-Most-Expensive-Office-Market.aspx

    ✍✓_s-U-r-f-E-r_✍✓Reference

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