Case vacanze, da ora 9 su 10 sono ILLEGALI: annullate tutte le prenotazioni di agosto | Booking ha già inviato le disdette

Casa-vacanze-Foto-di-Pixabay-da-Pexels-PianoInclinato

Casa-vacanze-Foto-di-Pixabay-da-Pexels-PianoInclinato

Una sentenza della Corte d’Appello di Roma consente ai condomìni di vietare gli affitti brevi: rischio stop per migliaia di case vacanza.

Con la sentenza n. 3419 del 2 giugno 2025, la Corte d’Appello di Roma ha aperto un nuovo capitolo nella gestione delle locazioni brevi all’interno dei condomìni.

Il provvedimento stabilisce che, nei casi in cui il regolamento condominiale di natura contrattuale vieti esplicitamente attività produttive o affitti inferiori a sei mesi, è possibile impedire l’apertura di bed & breakfast, affittacamere e case vacanza.

Una decisione che arriva proprio all’inizio della stagione estiva, creando incertezza tra i proprietari e sulle piattaforme di prenotazione online.

Secondo fonti del settore, portali come Booking avrebbero già iniziato a inviare disdette automatiche per le strutture coinvolte da ordinanze o sentenze di blocco.

Regolamenti condominiali e attività ricettive: quando queste due realtà entrano in conflitto

Il caso nasce da un contenzioso tra un condominio e alcuni proprietari che avevano destinato i propri appartamenti ad attività ricettive, contravvenendo alle clausole del regolamento. Dopo il primo grado, anche la Corte d’Appello ha dato ragione all’amministrazione condominiale. L’aspetto più significativo della sentenza è che l’autorizzazione da parte del Comune non è sufficiente se il regolamento condominiale contrattuale prevede divieti chiari. In questi casi, i giudici considerano prevalente l’accordo tra i condomini, che vincola non solo i proprietari attuali ma anche futuri acquirenti e affittuari.

La decisione chiarisce inoltre che le attività di B&B e affittacamere sono da considerarsi imprenditoriali, poiché includono servizi accessori come pulizia e gestione degli ospiti. Secondo l’art. 2082 del Codice Civile, queste attività rientrano nella definizione di impresa, e come tali possono essere escluse dal regolamento di condominio.

Condominio-Foto-di-Timur-Saglambilek-da-Pexels-PianoInclinato
Condominio-Foto-di-Timur-Saglambilek-da-Pexels-PianoInclinato

Cosa succederà alle case vacanza dopo la sentenza che mette in discussione gli affitti brevi

La sentenza crea un precedente giuridico solido, che potrà essere utilizzato da altri condomìni per bloccare affitti brevi non conformi, come riportato da Brocardi.it. Se il regolamento contrattuale vieta chiaramente le attività ricettive, sarà possibile agire legalmente per ottenerne la cessazione immediata. Bisogna però ricordare che la clausola deve essere specifica e richiamata esplicitamente negli atti notarili o nei contratti di affitto.

In tutti questi casi è importante tenere conto del fatto che un semplice rinvio al regolamento non basta. Questa interpretazione potrebbe portare alla chiusura di migliaia di case vacanza in tutta Italia, con un impatto diretto sul mercato turistico e sulle entrate dei piccoli proprietari. Bisognerà capire se altre sentenze ribalteranno la questione e se ci sarà margine per una modifica ulteriore delle norme condominiali.