UFFICIALE CASSAZIONE – Nuovo obbligo terrazzi, perdi la nuda proprietà: è un bene comune | Non lo puoi usare

La Cassazione ha deciso: il terrazzo in condominio non è più personale ma diventa bene comune, e tutti lo possono usare.

Avere un terrazzo in un condominio è un dono prezioso che pochi hanno la fortuna di possedere. E c’è chi sul terrazzo ha fatto un orto, chi ci mette i pannelli solari, chi lo trasforma in solarium privato.

Poi arriva la Cassazione e ti dice: “Quel terrazzo non è davvero tuo”. Una nuova ordinanza ha appena rimesso in discussione un principio che molti davano per scontato: se vivi in condominio, quel terrazzo che pensavi fosse tuo -anche se lo usi solo tu – potrebbe essere un bene comune.

Ma come? Se l’ho comprato io, se ci ho messo anche i mobili da esterno, se lo uso da anni. Com’è possibile che non mi appartenga più? Queste le domande che ti sorgono spontanee.

La risposta arriva da una recente ordinanza della Corte di Cassazione che ha stabilito che quel particolare e prezioso  spazio esterno è di tutti.

Cassazione: il terrazzo in condominio è di tutti

La sentenza, come spiega ingenio-web.it, è la n. 8527/2025.  E ha cambiato le cose per molti proprietari. Tutto ruota attorno all’articolo 1117 del Codice Civile. Secondo questa norma  tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune – come tetti, muri portanti, cortili, scale, e lastrici solari – sono, per legge, beni condominiali, salvo che non risulti il contrario da un documento ufficiale.

E non basta dire: “È scritto nel regolamento condominiale”. No: serve un atto notarile, firmato già al momento della prima vendita dell’appartamento da parte del costruttore. In quel primo atto deve essere chiaramente scritto che il terrazzo (o lastrico solare) è di proprietà esclusiva. Solo in quel caso, si può davvero considerare “privato”.

La sentenza che ha ribaltato le cose

Nel caso arrivato alla Cassazione, alcuni comproprietari avevano venduto il lastrico solare a terzi, sostenendo di esserne gli unici proprietari. Ci riferiamo quindi alla superficie piana dell’edificio, che può avere diverse funzioni. Ma la Corte ha stabilito che, con la formazione del nuovo condominio e il passaggio degli appartamenti a nuovi proprietari, quel diritto esclusivo era decaduto. Il terrazzo, quindi, è tornato ad essere bene comune, condiviso tra tutti.

La Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: “Il lastrico solare è un bene comune ai condomini, ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che risulti il contrario dal titolo”. E quel “titolo” dev’essere l’atto di compravendita originario. Se non c’è, nessuna pretesa di proprietà esclusiva regge.